当社仲介不動産投資成功事例：野々市市内地型良し8世帯アパート編

購入者である金沢市のK様より寄稿をいただきましたので、ご紹介したいと思います。

今回の物件は当社のチームである、リフォーム業者さんからのご紹介でした。売却理由は「中古で買ったけど建物の保全にお金がかかるようになってきたので」とのことでした。

実はこの物件、この2、3年前にも破産任売で回ってきた物件で、当社としてもかなり注目していた物件でした。当社ではご縁がなかったのですが、その時に買われた方が今回の売主様になります。

そのお名前を聞いてまた驚いたのは、偶然、つい先だって売買した収益物件の同じ売主の方だったのです。（他にもお持ちで、それは売らないとのことですが）

以前から付き合いのあるK様のご自宅からほど近い所だったので、早速ご紹介したところ、割安なことをはじめ、物件の将来性等を大変気に入っていただき、とんとん拍子に話がまとまりました。

今回は売主・買主ともに複数棟お付き合いいただいている方で、当社としても非常にスムーズな取引をさせていただきました。

―――――――――K様からの寄稿――――――――――――――


私の物件選びのポイントは

１．「更地にすることが容易か」

不動産物件の出口戦略は多々ありますが、容易に更地にできるというメリットは、出口の引き出しを最大限に増やすことができるものだという考えが根幹にあります。
逆に更地にすることが物理的・金銭的にも困難な場合は出口の引き出しが限られてしまいます。
「短期所有でのキャピタル」狙いに比重を置いた物件取得ということであれば「更地作戦」はあまり気にすることはないのでしょうが、私の場合は基本的に長期保有・インカム狙いの運用が前提です。
本物件の場合、木造で接道間口も大きく住宅密集地でもありませんので建物の解体は大変容易です。

２．「入居付が期待できる立地・間取りか？」

長期保有・インカム狙いの運用である以上、入居者が現れないと話になりません。
立地の良し悪しは住み慣れた地元でないと判断が難しいので、県外はもちろんのこと市外の物件でも慎重になります。
間取りに関しては「バス・トイレが一体」という事に関しては最悪妥協もありですが、洗濯機置場に関しては室内にあることが必須です。また今回のように２Ｋや１Ｋといった間取りが混在する物件は入居付けの際、ターゲット層が広がるので大変に魅力を感じます。
本物件の場合は、この点についても問題ありません。

３．「物件の見た目の第一印象は悪くないか」

物件の見た目の第一印象は、入居付時の最も大事な要素だと考えています。
多少痛んでいても手を加えることによって見違えるようになる物件もあれば、思った以上に効果が表れない物件があります。その違いを説明するのは難しいですが「物件の素質」の問題だと思います。
この判断は趣味の領域に入る話かもしれませんね。
本物件の場合、全体的に外部が痛んでいましたので、安定した入居付の為にも大々的なリフレッシュ工事が必要だと感じていました。
今回は物件の素質が良いという判断だったので迷いはありませんでした。


以上のような判断で今回の物件の取得を決断したのですが、大変幸いなことに代金決済の前に満室になりました。

また、取得後はすぐに外装のリフレッシュ工事を行い（右の写真）、思い描いていた通りの仕上がりとなりました。

現在も、空室が出てもすぐ埋まるという状況で、見込み通りのキャッシュフローが生み出されています。